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Opción de compraventa: ¿quién incumplió?

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ | 

EL UNIVERSAL

domingo 13 de abril de 2014  12:00 AM

Las partes firmaron un contrato de opción de compraventa de un apartamento (vivienda). El propietario o promitente recibe un adelanto del precio de la venta, arras o pago parcial. Convienen que a los noventa días siguientes, sin prórroga, las partes acudirán a la oficina de Registro Inmobiliario para suscribir el contrato definitivo de compraventa del apartamento. Llegado el día para firmar en la oficina del Registro Inmobiliario, la venta no se lleva a cabo y cada parte señala a la otra como incumplidora del contrato.

Precisamos que la ley no prevé este tipo de contratos, por lo que la normativa aplicable es el respectivo contrato de opción de compraventa suscrito por las partes. De allí la importancia de la correcta redacción del contrato de opción de compra y no confundir sus cláusulas con el contrato de venta. Errar en la redacción del contrato equivale a la pérdida del inmueble.

En la opción de compra, sólo una de las partes se compromete, ¿a qué?, a no vender el inmueble a una tercera persona por un tiempo determinado previsto en el contrato. La otra parte, no asume obligación, le es potestativo, puede elegir aceptar o no la opción de comprar en la fecha acordada, y lo hará en la oficina de registro. Por el contrario, es una compraventa cuando ambas partes acuerdan en el contrato de manera recíproca obligaciones: una comprar y otra vender. Esto último es lo que ocurre en las mal llamadas opciones de compra, donde por contener obligaciones para ambas partes no se trata de una opción de compra sino, por el contrario, de una compraventa. El error conduce a que el propietario, a cambio de recibir las arras, ha dejado de ser dueño del inmueble y solo le restará cobrar el saldo deudor del precio.

En la opción de compraventa, el riesgo contractual lo asume el propietario promitente del inmueble. ¿Por qué? El comprador u optante podría no presentarse en la oficina de registro en la fecha acordada para la firma de la compraventa y luego sostener que el incumplidor no fue él, sino que apunta como responsable al vendedor del bien. ¿Qué podría motivar esta conducta del optante? Una de las más comunes es la demora del banco en hacer efectivo el dinero solicitado en préstamo por el comprador. Este recibe el dinero pero en una fecha posterior a la esperada lo que explica su inasistencia al Registro Inmobiliario. Por último, nuestra propuesta es que antes de firmar contrato alguno, hágase asesorar por un abogado conocedor de esta materia, ya que el contrato de opción de compraventa mal redactado, no es más que una verdadera compraventa. 

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Las recomendaciones de profesionales en el área siempre son bienvenidas. La Cámara Inmobiliaria Metropolitana ofrece importantes recomendaciones.

Al momento de comprar

Es vital definir sus necesidades inmobiliarias y proceder a la búsqueda de la propiedad. Para la búsqueda contrate a un corredor inmobiliario certificado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela o una empresa afiliada al mismo gremio.

Visite los inmuebles, tomando nota de aspectos como el precio, lo resaltante y los defectos de cada propiedad, así como los datos del intermediario o propietario, a efectos de facilitar la decisión de compra. Recuerde que es ilegal pagar porque le muestren un inmueble.

Asimismo, la Cámara sugiere estudiar con anticipación la propia capacidad financiera para adquirir una propiedad. Si va a solicitar un crédito bancario, acuda previamente a la banca para tener claras sus posibilidades crediticias y los tiempos en que pueda aprobarse el financiamiento.

Por lo general, para cerrar la compra, se da una reserva al intermediario o vendedor, para que el inmueble sea sacado de la publicidad y comiencen los trámites para la opción de compraventa. Al momento de reservar el inmueble, solicite al intermediario la autorización para vender y copia del documento de propiedad del inmueble.

Antes de firmar una opción de compraventa, revise en el registro inmobiliario la existencia de hipotecas pendientes o medidas judiciales sobre el inmueble. Esto también puede constatarse a través de una certificación de gravámenes que puede solicitar al registro inmobiliario.

Es imperativo revisar el borrador del documento de opción de compraventa y de la compraventa definitiva con un abogado inmobiliario. En la opción de compraventa deben establecerse los accesorios y muebles que formarán parte de la negociación.

Antes de la firma de la opción de compraventa visite nuevamente el inmueble para así constatar el estado físico, esté desocupado. Es recomendable hacer esto cuando vaya a firmar también la compraventa definitiva.

La opción de compraventa es un documento notariado donde las partes se ponen de acuerdo en hacer la compraventa definitiva en un lapso de tiempo determinado. La opción de compraventa tiene la misma validez si es privada entre las partes. Los gastos de notaría y honorarios de abogado son cancelados por el comprador.

Si el comprador va a tramitar un crédito hipotecario, debe solicitar al vendedor los siguientes recaudos: documento de propiedad del inmueble, solvencia de impuestos inmobiliarios municipales, cédula catastral, copia de la cédula identidad del propietario y cualquier otro recaudo necesario para el otorgamiento de la venta definitiva, para lo cual se sugiere consultar con anticipación cuáles son los recaudos exigidos por la institución financiera. Cualquier gasto para esta documentación debe ser pagado por el vendedor. Si el comprador necesitara una certificación de gravamen, será cancelada por el mismo comprador.

Culminado el tiempo de la opción de compraventa, se procede a realizar la compraventa definitiva del inmueble a través del registro inmobiliario correspondiente. Para ello debe llevar el documento de compraventa definitiva redactado por un abogado ante el registro para su revisión y cálculo. Estos gastos son cancelados por el comprador.

Una vez firmado el documento en el registro inmobiliario, se debe cambiar la titularidad de la cédula catastral y el derecho de frente a su nombre y, si fuere el caso, registrarlo como vivienda principal en el Seniat.

Para la venta

Se debe establecer el precio a través de un avalúo certificado o un estudio de mercado realizado por el corredor inmobiliario o la empresa inmobiliaria contratada. Esto le garantizará un precio acorde con el mercado y una venta más rápida de la propiedad. Es prudente contratar a un corredor inmobiliario certificado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela o una empresa afiliada al mismo gremio.

Esto para asegurarse de que el inmueble será correctamente comercializado. Solicite al intermediario los medios en donde será publicitada la propiedad, para así hacer seguimiento a las informaciones que aparecen públicamente del inmueble en venta. Debe otorgar exclusividad al intermediario a los efectos de garantizar el interés y una inversión apropiada en publicidad. Asimismo, tramitar los recaudos solicitados por el registro inmobiliario y tenerlos disponibles a la hora de cerrar la negociación. Una vez que tenga un comprador interesado, se procede a una reserva para garantizar la operación y empezar con los trámites de la documentación para la opción de compraventa y luego la venta definitiva.

Al momento de la opción de compraventa, debe presentar ante la notaría documento de propiedad del inmueble. Y para la venta definitiva ante el registro inmobiliario el vendedor debe pagar un impuesto por la venta a menos que la misma esté registrada como vivienda principal. Antes de la venta definitiva el inmueble debe estar solvente en todos los servicios públicos y condominio. Verifique la autenticidad de los cheques y la disponibilidad de fondos de los mismos (preferiblemente cheques de gerencia). Una vez firmado el documento de compraventa en el registro inmobiliario, se procede a retirar el inmueble del registro de vivienda principal en el Seniat, si ese fuese el caso.

Cámara Inmobiliaria Metropolitana

Fuente:

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