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Milagros Fernández
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jueves, 2 de octubre de 2014

INVERSIONES: Compra o Vender su Propiedades en Dolares o Bolívares

INVERSIONES: Compra o Vender su Propiedades en Dolares o Bolíva...:

Queridos amigos,  Hoy en día en el mercado existen proveedores que tiene prisa por vender y están dispuestos a considerar propuestas






La adquisición de una vivienda es una meta que para alcanzarla implica sortear obstáculos. Ricardo Hernández y su esposa tenían entre sus planes comprar una casa y en paralelo a la búsqueda de la vivienda, comenzaron a solicitar información del crédito máximo que podían recibir, pero la meta se truncó cuando sus ingresos y el financiamiento que podían obtener se quedaron cortos frente al precio de la vivienda. Su alternativa es continuar en el hogar de los suegros.

Los altos precios que tienen las soluciones habitacionales, especialmente en el mercado secundario, han hecho que los préstamos hipotecarios terminen siendo insuficientes y dependiendo de los costos de los inmuebles, los financiamientos solamente pueden cubrir un tercio del valor de las casas.

La estructura de los 
 préstamos hipotecario os prevé tasas sociales y subsidios directos para aquellas viviendas que cuestan hasta 578.000 bolívares, y si bien las condiciones financieras son favorables, en ocasiones resultan limitadas por el comportamiento que tiene el mercado inmobiliario.

Una familia que quiera comprar una vivienda en el Área Metropolitana de Caracas y en una zona como La Candelaria se encuentra con que el precio de un apartamento puede estar oscilando entre 4,5 millones y 6 millones de bolívares. Y si acude a la institución financiera le informan que el préstamo máximo por gaveta hipotecaria es de 1,5 millones de bolívares, por lo tanto, requiere entre 3 millones y 4,5 millones de bolívares adicionales.

Si la opción es Chacao, el precio medio de un apartamento puede estar en 14 millones o 16 millones de bolívares, y aunque la familia reciba el crédito máximo (1,5 millones de bolívares) requiere de un complemento de 12,5 millones o 14,5 millones de bolívares,

En otras zonas como El Valle la situación no cambia. El costo de una vivienda está por el orden de los 3,5 millones o 4,7 millones de bolívares y si la familia recibe el financiamiento más elevado que otorgan las entidades financieras necesitará de 2 millones o 3,2 millones de bolívares para poder completar el valor de la casa.

Pero hay más. Para recibir ese préstamo máximo de la cartera obligatoria de la banca de 1,5 millones de bolívares se requieren tener ingresos de 63.777 bolívares mensuales.

Además de la gaveta hipotecaria, las familias que cotizan a la Ley de Vivienda pueden optar a los créditos por el Fondo de Ahorro de Vivienda, no obstante, el préstamo máximo que se otorga por esta vía es de 500.000 bolívares, lo que genera más restricciones.

Fuentes del sector financiero agregan que existe un desfase entre créditos y costos de los inmuebles, y por esa brecha, la demanda de financiamientos este año ha sido menor que en otros períodos. De hecho, agregan que las limitaciones crecen cuando son las instituciones privadas las que están autorizando los préstamos por la cartera obligatoria, debido a que en varias entidades públicas todavía no los aprueban.

Los desequilibrios 

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, admite que el mercado de compra y venta de viviendas está distorsionado y aunque asegura que los precios en los últimos meses han bajado en 15%, reconoce que los costos siguen siendo altos. Frente a esa realidad el ingreso familiar y los financiamientos resultan insuficientes.

La distorsión de precios se debe a varios factores. En el mercado secundario los vendedores han estado tomando como referencia para la estimación del valor los inmuebles el tipo de cambio paralelo, y en el mercado primario los precios suben por los mayores costos de producción.

El representante del sector inmobiliario apunta que "los costos de los desarrollos habitacionales se han disparado en 50%. Y en ese incremento inciden la mano de obra y los insumos. Los problemas de abastecimiento de los materiales se mantienen y cuando se consiguen su precio es mayor".

Si bien la construcción de viviendas a través del plan oficial se ha incrementado en los últimos tres años, la oferta de unidades sigue siendo baja frente a la demanda. Martini apunta que actualmente no hay suficientes proyectos nuevos. "Los constructoras están realizando edificaciones pequeñas, debido a las limitaciones que existen".

El Universal
08-09-2014




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Recopilado por:
Milagros Fernández
Asesor de Inversión - Inmobiliario
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LEY DE RÉGIMEN CAMBIAROS
Gaceta Oficial Extraordinaria 
N° 6.150 de fecha
 18 de noviembre de 2014



El Ejecutivo reformó la Ley de Régimen Cambiario y sus Ilícitos para introducir varios cambios en cuanto a las normas generales que rigen las transacciones con divisas en el país.
De acuerdo con un análisis de la firma KPMG estos son los principales cambios incluidos en esta reforma publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.150 de fecha 18 de noviembre de 2014.
* Se eliminó la definición de la “Autoridad Administrativa Sancionatoria en Materia Cambiaria”, que estaba concentrado en el Ministerio con competencia en materia de Finanzas.
* La obligación de realizar la compraventa de divisas en los términos y condiciones que prevean las Convenios Cambiarios que rijan dichos mecanismos y demás normativas aplica a todos aquellos que pretendan comprar o vender divisas.
* En relación a las autoridades administrativas del régimen cambiario, se incluyó al Ministerio de Finanzas, en coordinación con la Vicepresidencia Sectorial con competencia en el área económica, en la planificación, conducción, articulación y coordinación de la política económica nacional, determinando a tales fines las prioridades de atención de divisas, la política de incentivos y el control sobre los mecanismos administrativos por las autoridades competentes.
* De igual forma se estableció que el Ministerio de Finanzas designará el órgano o ente a cuyo cargo estará la inspección y fiscalización del régimen de administración de divisas, que ejercerá además la potestad administrativa sancionatoria en materia cambiaria.
* Sobre la obligación de declarar ante el Centro Nacional de Comercio Exterior, el monto y la naturaleza de la respectiva operación o actividad, se eliminó la excepción relativa a “los títulos valores emitidos por la República Bolivariana de Venezuela y adquiridos por las personas naturales o jurídicas, al igual que todas aquellas divisas adquiridas por personas naturales no residentes, que se encuentren en situación de tránsito o turismo en el territorio nacional y cuya permanencia en el país sea inferior a ciento ochenta días continuos”.
* Se incluye en el Artículo 15 relativo a las personas exentas de declarar a:
- Las personas naturales y jurídicas con respecto a las operaciones realizadas con títulos valores emitidos por la República, las cuales quedan sujetas a lo previsto en la normativa cambiaria.
- Las personas naturales no residentes que se encuentren en situación de tránsito o turismo en el territorio nacional y cuya permanencia en el país sea inferior a 180 días continuos, con respecto a las divisas que hayan adquirido.
* Se tipifican nuevos ilícitos cambiarios tales como:
- Presentación de documentos o información falsa o forjada, este delito aplica para quienes presenten o suscriban cualquier clase o tipo de documentos que resulten falsos o forjados, o presenten información o datos que no reflejen su verdadera situación financiera o comercial. Serán sancionados con pena de prisión de uno a tres años y multa equivalente a 0,5 UT vigente para la fecha de su liquidación, por cada dólar o su equivalente en otra divisa, del monto correspondiente a la respectiva operación involucrada.
* El ilícito de adquisición de divisas mediante engaño ya no es sólo aplicable a los órganos del poder público, sino que está dirigido a todos los sujetos de aplicación, y se incorpora que la multa equivalente a 0,5 UT vigente para la fecha de su liquidación, por cada dólar o su equivalente en otra divisa, del monto correspondiente a la respectiva operación cambiaria, además de la venta o reintegro de las divisas al Banco Central de Venezuela (BCV).
* El ilícito relativo a la utilización de divisas a fines diferentes, se incluyen a todos los sujetos de aplicación del Decreto-Ley. Anteriormente estaba dirigidos solo a los Órganos del Poder Público.
* Se ratifica el carácter intransferible de las solicitudes, y, la sanción se mantiene de 2 a 6 años pero la multa será del equivalente a 0,5 UT vigente para la fecha de su liquidación, por cada dólar o su equivalente en otra divisa, del monto correspondiente a la respectiva operación cambiaria.
* Fue tipificado el ilícito relativo a la “Promoción de ilícitos cambiarios” penado con prisión de 2 a 6 años y multa equivalente a 0,5 UT vigente para la fecha de su liquidación, por cada dólar o su equivalente en otra divisa, del monto correspondiente a la operación involucrada.
* Se cambia la denominación del ilícito “Comisión del Ilícito por Funcionarios” por “Comisión de ilícito por prestadores de servicio en los órganos y entes públicos”
* Modificaron la obligación del reintegro de las divisas, incorporando un aumento en la multa equivalente a 0,5 UT vigente para la fecha de su liquidación, por cada dólar o su equivalente en otra divisa, del monto correspondiente a la respectiva operación cambiaria.
* Se incluye un Artículo referente a la Suspensión por pena privativa de libertad, en este sentido, los condenados por la comisión de alguno de los ilícitos previstos serán suspendidos del Registro de Usuarios del Sistema de Administración de Divisas por el tiempo de la pena impuesta.
*Se mantiene las reglas de la prescripción de los delitos conforme al Código Penal.
* Se incluyeron infracciones administrativas referentes a:
- El carácter administrativo del incumplimiento de reintegro (Artículo 28)
- Obtención de divisas violando las normas (Artículo 29)
- Incumplimiento de la Obligación de suministrar información (Artículo 30)
- Sanción a personas jurídicas por falta de sus representantes, en este tipo de infracción se elimina la sanción penal de prisión prevista en el Decreto Ley anterior. (Artículo 31)
- Quienes sean sancionados por alguna de las infracciones administrativas serán suspendidos del Registro de Usuarios del Sistema de Administración de Divisas por el lapso de 1 año continuo, contado desde la fecha en que sea pagada la sanción correspondiente.
- Se modificó el título del artículo 9 de "Operaciones de cambio" a "Mercado alternativo de divisas".

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